购房五部曲之五——收房和办理产权证
收房纠纷多多
回顾近年的广东省房地产市场，可以说基本上良好，但麻烦也不少。麻烦事的最主要表现，是收房纠纷。纠纷的原因纷繁复杂，其中缺乏规范的收房标准及依据、相关法律不健全是重要原因，但也不乏来自开发商方面的原因。收房的隐患往往是在签约时埋下的。
收房纠纷的主要事由有：（1）延期交房；（2）房屋质量问题；（3）小区基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺不能兑现；（4）承诺的规划与事实不一致。
2002年1月1日起实施的《北京市建设工程规划监督若干规定》中明确规定，今后规划管理部门也要参与工程建设的监督，也要参与竣工验收。按照《规定》，未经规划验收或者经规划验收不合格的工程，产权登记机关不予办理产权登记手续。为了避免小区配套设施及环境建设不与房屋同时交付的问题，《规定》中要求住宅建筑要和与其配套的公共设施和环境建设同步验收，未能同步验收的，对相应的住宅建设不予进行规划验收。以上《规定》对于解决收房纠纷起了不小的作用。
验收材料很重要
过去，关于收房日的认定，有两种截然不同的判例。一般认为，开发商在交房时,应出示《北京市建筑工程竣工验收备案表》、《实测面积数据》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的原件，没有出示以上四个文件或者只出示了复印件的，购房者有权拒绝收房。因为不动产房屋买卖双方应办理相应的单证交接手续，不能以交付房屋钥匙为生效要件。所以，应以开发商向购房者出示有关文件原件之日作为实际收房日。合同约定的收房日到实际收房日之间的时间应算作开发商的违约期，购房者可以依据合同向开发商索赔。
但也有个别判例认为，应把购房者收取钥匙的时间作为收房日，这样认为的理由是：交付商品房钥匙是开发商的主给付义务，交付相关的文件是开发商的从给付义务，从给付义务的延迟，并不影响主给付义务的履行。这种做法已经得到相关司法解释的肯定，六月一日起开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。
收房时的隐患往往是签约时埋下的。所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。另外，对于已经产生的收房纠纷，建议购房者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际情况，研究相应的对策，以最大限度的维护您的合法权益。
勿忘办理产权证
业主在收房后，实现了对房产物业实物的占有。但是，由于房产的所有权确认属于法定登记制，因此购房者只有在领取房地产所有权证后，才实现对房产的实物上占有权与法律所有权相统一。
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的唯一合法凭证。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行驶占有、使用、收益、处分的权利，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法的继承权等，都受到国家法律的保护，任何组织及个人不得侵犯。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、抵押，遇到建设搬迁时可以得到补偿。
《城市房屋登记管理办法》规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证书”。及时申请办理房屋产权证是商品房购买者对自己合法权益的维护。商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。
开发商有义务协助办理产权证
建设部《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”开发商在购房者办理产权登记过程中的主要义务是：向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记的资料，协助购买人办理土地使用权证及房产证的登记手续。
2003年6月1日起开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。